전세계약시 꼭 봐야할 다가구주택 선순위보증금 확인하는 법

보통 우리가 빌라 단독주택에 살게되면 대부분이 다가구 주택이다. 다가구 주택은 건물 자체를 주인 1명이 가지고 있는 건물주의 빌라임. 한 명이 여러 명의 보증금을 갖고 있기 때문에 따져야할 것이 많다 ㅠㅠ

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그 중 하나가 선순위 임차보증금이다. 전세 계약할 때 혹여나 집주인 파산으로 건물이 경매에 넘어가도 내 돈이 안전한지 따지기 위해 선순위 보증금은 꼭 알아야함!

● 내가 계약당일 받았던 서류

보통 일잘하는 부동산은 계약하는 당일 위와 같이 해당 주택의 선순위 임차보증금 확인서를 떼줌. 근데 찾아보니 이런거 안주고 구두로만 하는 부동산도 있더라?? 이거랑 등기부등본 상 집주인과 계약서 상 집주인 같은지 확인해주는 것은 필수인데 말이야

● 믿음보다 서류가 중요

인간적으로 이 서류 무조건 필요하니까 최대한 부동산에 요청하고, 집주인의 직인도 찍혀있어야한다. 만약 '아이 뭐 그런거는 믿음으로 가는거지' 이런 소리하면 그 부동산에서 계약하면 안됨.

부동산은 서류와 숫자로 얘기하는 분야거든. 사람 됨됨이? 인간성? 이런건 파산 앞에서 무너진다

꼭 봐야할 선순위 보증금 확인 방법 알아보겠다.

● 조회 권한

먼저 이 서류(임대차 정보제공 내역서)는 이해관계인일 때만 볼 수 있다. 이해관계인 입증은 부동산 계약서로 됨. 즉, 계약서를 작성한 상태에서만 볼 수 있음. 좀 아이러니하지만 개인정보 보호때문에 어쩔 수 없는 부분 ㅠㅠ

만약 계약 전 보고싶으면 임대인 허락 받아야하는데, 계약할지도 안할지도 모르는 사람한테 허락해주는 임대인 거의 없음.

그러므로 부동산 계약 당일, 특약에 선순위 보증금 00원인 것을 확인했고 사실과 다를 시 계약 무효로 하는 특약을 넣는 것이 좋다.

● 행복센터 방문 준비물

자 이제 계약을 했네? 이사갈 곳의 행복센터, 주민센터를 찾아가자. 확정일자 받는 김에 가야함

인터넷으로 발급하려는 분 있을텐데, 인터넷으로는 해당 빌라 모든 호수의 보증금이 안나옴!

준비물로 부동산 계약서, 신분증, 결제할 카드 챙겨서 꼭 찾아가자. 확정일자 발급에도 돈들고, 선순위보증금 서류발급도 돈 들거든.

● 확정일자 발급 후 서류 요청하면 됨

번호표 뽑고 확정일자 받으러 왔다고 말하면 계약서 원본이랑 신분증을 달라고 한다. 이 때 서류 주면서 '다가구 주택 선순위보증금 확인도 하고 싶어요' 라고 하면 됨

참고로 서류의 정식 명칭은 임대차 정보제공 내역서임

● 계약서 보며 차근차근 적기

그럼 위와 같은 임대차 정보제공 요청서를 줌. 복잡해보이지만 하나하나 보면 전부 전세 계약서에 적힌 내용들임!

 

고대로 보고 따라 적으면 됨. 요청 내용은 확정일자 부여현황(일반)으로 택하면 된다.

모르면 담당자에게 물어보자. '모든 호실 보증금 다 보고싶다'하면 친절히 다 알려줌!

● 우리가 받을 서류

다 적고나면 해당 빌라의 호수 별 보증금이 다 나옴. 계약일자도 다 나오고 ㅋㅋㅋ물론 양식은 조금씩 다르다.

자 이걸가지고 계산을 하는거지

● 안전!

내 보증금 + 선순위 보증금 총합 + 근저당 대출금 < 집 시세 * 70~80%
* 선순위 보증금 : 먼저 입주한 사람 돈
** 근저당 대출금 : 은행 돈

● 위험!!!!

내 보증금 + 선순위 보증금 총합 + 근저당 대출금 > 집 시세 * 80%

● 전세 계약 시 안전한지 확인하는 법

보증금들과 근저당 총합이 집 시세의 70% 이하다!? 안전한 매물이라고 볼 수 있음. 참고로 집 시세는 네이버 부동산가서 빌라,주택에 주소 검색하면 주위 빌라 가격들 나옴

이걸 따지는 이유는 내 돈이 안전한지 확인하기 위해! 집주인이 파산하면 집이 경매에 넘어간다. 보통 시세의 70~80%정도 가격에 팔리거든? 집이 팔리면 돈이 생기겠지. 그 돈을 이제 먼저 입주한 순서대로 주는거야...

만약 내가 7번째 입주했는데, 은행이랑 6번째로 입주한 사람까지 돈 받고나니 남는 돈 없네? 그럼 내 보증금 빠이다. 이런 경우를 방지하기 위해 따져보는 것임.

● 담당자가 잘 모르는 경우

근데 막상 행복센터 갔더니 담당자가 잘 몰라서 서류 안줄 수도 있음. 난 분명 계약했고 자격 있는데 말이야! 이런 경우를 방지하기 위해 우리는 지식으로 무장하고 가야된다.

● 법무부에서 낸 자료

인터넷에 2020주택임대차 확정일자 업무편람을 검색하면 법무부가 만든 자료가 있다.

주택임대차보호법 제3조의6에 따르면 주택임대차 이해관계가 있는 사람은 해당 주택의 확정일자 부여일, 보증금 등 정보 제공을 요청할 수 있음!

 

특히 이미 계약이 체결된 계약서를 제시하는 경우 임대인 동의 없이 정보를 제공받을 수 있다. 우리는 전세계약을 했잖아. 보증금 정보 요청할 자격 되는 것임

● 모든 호실에 대해 정보 받을 수 있다

가끔 선순위 임차보증금 서류를 주긴 주는데, 내가 계약한 호실만 주는 경우도 있거든? 다가구 주택은 전체 임대차현황에 대한 정보제공을 요청할 수 있으니 전체 호실 다 달라고 하자

만약 담당자분이 열람신청을 거부하면 2020 주택임대차 확정일자 업무편람의 64, 70페이지를 보라고 하면 됨!

자 이제 지식으로 무장했으니 자신감이 붙었을 것임! 당당히 요구하자!!

● 부동산에서 말한 보증금 총합과 다른 경우

만약 서류를 받아서 봤더니 부동산에서 말한 선순위보증금 총합과 다르다? 부동산 가서 서류 보여주며 같이 확인하고, 이 계약 못하겠다고 말하자.

부동산도 맘먹고 사기치려던게 아닌 이상 '어 이거 뭐지?'싶어서 부랴부랴 수습할 것임. 여차하면 날린 시간까지 임대인한테 돈으로 받을 수 있으니 적극적으로 나서자.

이거 딱 한 번만 겪으면 전세계약 고수되니까 너무 걱정말고 자신있게 해보자! 뭐든 주위 사람이라 부동산 중개인한테 물어보면서 하면 사고 잘 안나거든. 너무 걱정하지말기~ 참고로 어릴 때 이런 것 경험해보면 인생에 큰 도움이 됨.