부동산 전세 계약금, 가계약금 반환 가능여부 확인하기

처음 전세를 계약할 때 걱정했던 것 중 하나가 계약금 혹시 못돌려받으면 어쩌지였다. 내가 전세대출을 열심히 신청할 거긴한데, 혹시나 대출 안나오면 어떡해...?

 

그 때 나를 안심시켜준 것이 부동산 중개인 분이셨다. 솔직히 사회초년생 계약금 900만원 홀라당 가져가는 사람 없다고. 그런 사람이랑은 애초에 거래를 하면 안된다고...

 

● 계약금과 가계약금 차이

이런 대화를 하다가 문득 생각든 것이 있음. 가계약금은 뭐고 계약금은 뭐지?

 

가계약금은 정식계약 체결 전 '저 이 집이랑 계약하고 싶으니 먼저 찜할게요.' 할 때 보내는 돈이다. 보통 전체 금액의 1%를 보냄. 전세 9000만원일 경우 90만원을 집주인에게 보내는 것이지

그 후 집주인이 부동산에 와서 월세 계약서, 전세 계약서, 매매 계약서를 나와 같이 작성하면 이 때 계약금을 보낸다. 보통 계약금은 전체 금액의 10%이지만, 전세의 경우 5%로 봐주기도 한다.

 

● 가계약금 반환받을 수 있는지 판단하는 기준

이제 가계약금과 계약금의 차이를 알아봤으니, 가계약의 성립요건을 봐보자.

 

구두 또는 계약서 작성 등으로 '목적물과 대금이 정해졌고, 계약일과 중도금 지급방법 등 중요한 부분에 대해 합의가 되었다'면 매매계약이 성립된 것으로 본다. 이 후 가계약금이 입금된 경우에는 가계약금 반환이 어려움

 

하지만 가끔 부동산 중개인이 이 매물 내일이면 사라진다고, 집주인한테 가계약금이라도 미리 보내놓으라고 할 때 있잖아? 이럴 때 보낸 가계약금은 아직 얼마에 계약할지 정해지지 않았고, 언제 계약할지 언제 이사할지도 정해지지 않았기에 가계약금 반환받을 수 있음!

● 계약서 작성 후 계약금 반환이 힘든 이유

그럼 계약금의 경우는 반환받을 수 있을까? 보통 전세금의 10%를 계약금으로 집주인에게 보내는데, 계약서에 위와 같은 특약사항을 적는다. '본 계약의 계약금을 위약금으로 본다.'

 

월세, 전세, 매매계약서에 항상 이런 특약사항을 넣거든. 단순 변심으로 인한 계약 파기의 경우 계약금은 법적으로 보호받지 못한다. 위약금의 성격을 띄기 때문.

 

집에 들어갔더니 엄청난 하자가 있었고, 이걸 임대인이 미리 고지 안했다! 이런 경우 아닌 이상 돌려받기 힘들다.

 

● 항상 특약사항을 넣어둬야함!

그래서 항상 '전세대출이 실행되지 않을 경우 계약금을 반환하고 계약은 무효로 한다'같은 특약사항을 같이 넣어야한다. 안넣어준다고 하면 아쉽지만 그 계약 진행하지 않는 것이 좋다. 특약사항에 마찰이 있어 계약이 이뤄지지 않는다면 당연히 가계약금 돌려받을 수 있다.

 

임대인의 입장

세입자의 입장

 

임대인과 세입자의 입장 차이는 이렇게 크긴하나 세입자 입장이라면 굳이 계약금 반환 특약을 넣어주지 않는 집 안들어가는 게 좋다.(임대인 분이 특약 안넣어주는게 잘못된 건 아님) 집주인이 세입자 입장에서 조금 까다롭다는 뜻이기도 하고, 혹여나 잘못됐을 때 위험하고 복잡해지니깐 ㅠㅠ

 

 

만약 이런 특약을 미리 넣지 못했는데, 단순 변심이라던가 대출이 실행되지 않아 계약을 이행하기 힘들다면 어떡할까? 이 경우 부동산 중개인을 통해 협의를 봐야한다. 지식인이나 커뮤니티 답변들은 다 법적으로 반환 힘들어요...같이 원론적인 이야기만 해서 아쉬움 ㅠㅠ

● 결국 계약은 사람과 사람 사이의 협의

맨 처음에 말했듯 사회초년생 20대들의 첫 독립 발걸음을 망치는 집주인 별로 없다. 이러한 인식을 이용하면 절대 안되겠으나, 대부분 사회초년생은 부동산에 대해 아는 것이 없고 작은 돈도 엄청 소중하다.😥😥 전세 계약금만 해도 몇 달치 월급이란 걸 부동산 중개인도, 임대인도 알거든.

 

내가 왜 계약을 무효로 하려하는지, 어떤 사정이 있는지 간절히 말하면 중개인도 조금 나서서 도와준다. '이러이러한 사정이 있는 것 같은데 계약금 돌려주시는 게 어떨지요?' 혹은 '계약금 10%만 위약금으로 하는 것은 어떨지요?'와 같이 협의를 해주심.

 

* 물론 대출 승인이 났는데 이사일 전날 개인 사정에 의해 계약 파기를 하면...임대인도 갑자기 세입자에게 돌려줄 전세금이 없기에 계약금 돌려줄 확률 매우매우 낮음;;

 

 

만약 여기서 임대인분이 아 난 900만원 1000만원 100% 위약금으로 받아야겠다고 강경주장하면 어쩔 수 없는 부분이겠지만 이미지가 나빠진다...부동산끼리는 소문이 진짜 잘퍼지거든. 중개인분들이 적극적으로 나서면 대부분 협의해주심.

 

내가 본 사례로 계약금 전액 반환, 계약금의 10%만 위약금물고 반환, 50% 위약금 물고 반환 등이 있었음. 물론 몇몇 사내 커뮤니티에는 계약금 전체 다 물었다는 이야기도 있긴 했음...

 

결론적으로 본인의 사정을 이야기하며 계약 망쳐 죄송하다고 양해를 구하면 전액은 아니더라도 일부 계약금을 돌려받을 수 있다. 결국 사람과 사람 사이의 계약이라 본인이 어떻게 관계를 맺고 대화하는 지가 중요! 소중한 돈이니까 꼭 적극적으로 나서보자.