전세 계약 용어 뜻(깡통전세, 근저당, 대항력, 우선변제권, 전세권 설정, 전세보증보험)

● 깡통전세

 

부동산은 매매가와 전세가가 따로 있다.

- 매매가 : 집 사고 팔 때 가격

- 전세가 : 보증금을 내고 해당 집을 거주하는 비용

 

내가 집주인에게 보증금을 내고 전세집을 들어갔는데, 집주인이 부도났거나 보증금을 흥청망청 써서 계약기간 만료 때 내게 돌려줄 돈이 없다면 전세집은 경매로 넘어간다

 

 

내가 살고 있는 전세집은 경매참가인이라는 제 3자가 구매하게되고 제 3자가 지불하는 낙찰가를 통해 전세보증금을 돌려받는다

 

 

근데 입찰기일 내에 내 전세집을 사려는 사람이 없다면 유찰이 된다(유찰 = 경매 실패). 유찰 1회당 지역에 따라 경매 최저 입찰가가 20~30%가 떨어진다

실제로 1회 입찰가 1억 3300만원짜리가 1회 유찰되자 1억 640만원으로 떨어지고, 2회 유찰되자 8512만원으로 떨어진다

 

 

만약 내가 들어간 집이 매매가 1억, 전세보증금 1억으로 전세가와 매매가가 같다면?? 경매 1회 유찰될 때마다 1억이던 경매가가 8000만원으로...6400만원으로 쭉쭉 떨어지는 것이다

 

6400만원에 낙찰되면 나는 1억이라는 보증금을 내고 6400만원밖에 돌려받지 못하는 것임

 

 

그래서 전세집을 구할 때 유찰될 것 까지 고려해서 매매가 * 70% ≧ 전세가인 집을 구해야한다. 그렇지 않은 곳들은 전부 깡통전세임

● 근저당

 

근저당은 집주인이 집을 매입할 당시 은행으로부터 얼마나 돈을 많이 빌렸는지 알 수 있는 지표다. 집주인이 대출받아 집을 산 뒤 그 집에 내가 보증금을 내고 받는 방식이라, 은행이 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리가 있다.

 

만약 집주인이 대출을 갚지 못한다면, 집이 경매에 넘어가게되고 낙찰가에서 은행이 먼저 돈을 돌려받는다.

 

 

예를 들어 매매가 1억 5천만원, 전세가 1억, 근저당 5천만원짜리 집이 경매에 넘어갔는데 1회 유찰로 1억 3천만원정도에 낙찰됐다면?

 

1. 은행에서 5천만원을 먼저 가져간다(잔액 8000만원)

2. 나는 잔액인 8000만원만 가져간다(2000만원 손해)

 

 

그래서 근저당 잡힌 집을 고를 때 매매가 * 70% ≧  전세가 + 근저당인 집을 골라야한다

 

● 대항력

 

대항력이란 ① 주택을 사용할 권리 ② 보증금을 돌려받을 권리 를 뜻한다. 전세계약 후 주민센터 가서 전입신고를 하면 된다. 효력 발생 시점은 전입 신고 후, 다음 날 00시다.

 

만약 전입신고를 하지 않는다면 대항력이 없어, 집이 경매에 넘어갔을 경우 보증금이 법적으로 보호받지 못한다.

 

● 우선 변제권

 

전입신고를 하고 나서 600원을 내고 확정일자를 함께 받으면, 우선 변제권이 생긴다. 우선변제권은 집이 경매에 넘어가더라도 제3자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리다. 이 또한 전입신고 후 다음 날 00시에 효력이 생긴다

 

● 전세권 설정

 

우선변제권처럼 확정일자 받았을 때 제 3자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리다. 하지만 우선변제권과 다르게 효력이 전세계약 후 즉시 생긴다. 전입신고를 할 필요가 없기 때문에 다른 곳 분양 당첨으로 인해 전입신고를 하지 못하는 분들이 많이 쓰는 방법이다.

● 전세보증보험

 

전세계약을 하면서 경매에 집이 넘어가면 기관에서 나에게 전세보증금을 먼저 지급해준다. 보험료는 전세금의 0.2~3% 수준이며 집이 경매에 넘어갔을 때, 해당 기관이 보장하는 금액 내에서 나에게 보증금을 일단 준다.

 

이 때 보증기관도 이익을 위해 사고 위험이 큰 집은 보험가입을 안시켜준다. 내가 진짜 전세계약에 대해 잘 모른다면 보증보험 가입되는 집을 계약하는 것도 방법임. 왜냐면 보험에 가입된다는 것은 보증기관 전문가들이 생각하기에 안전한 집이란 뜻이니깐