전세사기 유형 3가지 정리(갭투자, 신탁, 대항력 악용)

유튜브 호갱구조대에서 보게 된 3가지 전세사기 유형이 있는데, 꼭 잊으면 안될 것 같아서 기록해둔다. 진짜 전세구할 때 이런 사기들 어떻게 조심해야하는지 기억해둬야할 듯

전세 계약 용어 뜻(깡통전세, 근저당, 대항력, 우선변제권, 전세권 설정, 전세보증보험)

전세 계약 용어 뜻(깡통전세, 근저당, 대항력, 우선변제권, 전세권 설정, 전세보증보험)

앞에 포스팅을 보고 오면 이해가 쉽다.

1. 갭투자 사기

갭투자란 부동산 매입 전, 전세 세입자를 먼저 구한다. 전세보증금을 받은 뒤에 남은 차액만큼만 대출받아 부동산을 매입하는 행위다

매매가 5억 전세가 4억인 집이 있다면, 집주인은 전세세입자를 먼저 구해 보증금 4억을 먼저 받고 나머지 1억은 은행으로부터 대출을 받는다

이렇게 되면 내 돈 1억만 가지고 5억짜리 집을 살 수 있는 것임

1억 가지고 5억짜리 집을 샀는데, 집이 8억되면?? 1억 가지고 3억을 버는 것이다

문제는 집값이 떨어질 때다. 집값이 떨어지면 당연히 전세 세입자에게 돌려줄 돈이 없으니 집이 경매에 넘어간다

부동산 가격이 떨어지는 시기에 발생하는 일이다보니 경매 낙찰가는 낮아질 수 밖에 없고, 얼마안되는 낙찰가가 은행으로 먼저 지급된다.

그래서 전세들어가기 전 등기부등본 잘 확인해서 깡통전세가 아닌지 판단해야한다. 깡통전세 기준은 이전 포스팅에서 다뤘었음

---

2. 신탁사기

어떤 사람이 건물을 지으려고 하면 돈이 부족해 짓지 못한다. 개인 명의로는 신용이 부족해 대출이 나오지 않음. 그래서 집주인은 신탁회사라는 곳에 의뢰를 한다.

신탁회사에 지어질 건물 소유권 넘길테니 대신 대출을 받아달라고 의뢰하는 것임. 신탁회사를 통해 거액의 돈을 벌리고 건물을 올린다.

이 때 집주인과 신탁회사 사이에는 신탁원부가 체결되는데, 건물주는 부동산 계약 체결시키려면 신탁회사 동의 얻어야된다는 내용이다.

신탁사기는 집주인이 신탁회사로부터 동의를 구하지 않고 전세 세입자를 구할 때 발생한다. 동의 없이 전세계약서를 작성할 경우 효력이 없는 가짜 계약서가 된다

가짜계약서를 작성하고 집주인에게 전세보증금을 보내주면, 임대차보호법에 보호를 받지 못한다. 이렇게 보증금 왕창 갈취하고 튀는 행위가 신탁사기다.

등기부등본 갑 구 항목

신탁사기를 방지하기 위해서는 등기부등본 상 갑구에 신탁등기가 있는지 확인해야한다. 신탁등기가 있다면 등기소를 방문해서 반드시 신탁 원부를 발급받고, 대금지급자를 확인한 뒤에 대급지급자에게 모든 동의서를 받아야함. 그래야 임대차보호법에 보호를 받는 전세계약이 된다

---

대항력과 우선변제권 생길 때까지 무방비상태다

3. 대항력 악용 사기

확정일자는 대항력이 갖춰진 직후 발생하는데, 대항력은 전입신고한 다음 날 00시에 효력이 발생한다. 이러면 전세계약 후부터 다음 날 00시까지 대항력과 우선 변제권이 없는 시기가 생겨버림

무방비 상태 기간에 집주인이 대출한다면?

① 이 시기에 집주인이 대출을 왕창 받아서 근저당을 설정한 뒤 대출금을 들고 잠적하는 사기도 있다. 이러면 집이 경매에 넘어갔을 때 나보다 은행이 먼저 돈을 받을 권리가 있어서, 나는 돈을 받지 못한다.

② 다른 경우도 있다. 집주인이 전세와 매매를 동시에 진행하거나 부동산에서 계약할 때 '아마 곧 새로운 집주인으로 바뀔거예요'라고 언질주는 경우. 이런 멘트를 들으면 좀 의심해봐야함

집주인이 보증금 받은 날 정해진 사람에게 매도하는 경우다. 1월 1일 입주할 때 은행에서 집주인에게 1월 1일 보증금을 보내준다. 이 날 나는 전입신고와 확정일자를 신청함. 전입신고 효력이 다음 날 1월 2일 0시라고 했잖아? 무방비 상태 기간 동안 신분이 불확실한 사람과 매매계약서를 적어버리는 것임. 신용불량자나, 노숙자 등 돈이 궁한 사람들이겠지...

그러면 전세금을 나에게 돌려줘야하는 사람은 새로운 집주인, 신원이 불분명한 사람이다. 나중에 전세금 돌려받을 때 이 사람들이 돌려줄 수 있을까? 절대 못돌려준다. 그 전에 고의로 파산시키겠지. 집은 경매로 넘어가고 또 끝없는 싸움이 시작된다.

출처 : 다음 커뮤니티

③ 외부 감정으로 공시지가 감정을 받고, 지정한 은행에서 전세대출을 받으라 하는 경우가 있다. 전세보증보험도 가입된다고 꼬드김. 이 상품 이름은 외부감정HUG안심전세다. 보통 중개보조인들이 이런 매물을 끝까지 진행한다(의심 포인트!) 외부감정을 받는 이유? 공시지가를 높게 감정해주기 때문에 수협이나 신협같은 은행에서 대출이 되거든. 1금융권(우리,국민 은행같은 곳)은 절대 안해줌.

하지만 전세보증보험의 효력은 대항력을 갖춰야 효력있다. 우리에겐 무방비 기간이 있잖아? 사기꾼들은 이걸 이용한다. 집주인이 보증금받고 새로운 집주인(신원불분명)에게 매도해버림. 이 때 새로운 집주인이 집을 사면서 동시에 근저당 설정을 해버린다. 그러면 우리에게 대항력은 없다. 은행이 선순위다.

그 후 돈 돌려달라하기 전에 고의 파산해서 집 경매로 넘어가고, 우리는 돈 못돌려받고...

이런 행위에 가담하는 사람은 3팀이다.- 이 집을 구하고 광고하는 소수의 공인중개사와 부동산 컨설팅- 수수료 100~200만원받고 새로운 집주인이 될 허울 뿐인 매수인- 매매가보다 높은 전세보증금에도 전세대출 해주는 은행(2~3금융권)(+ 현재 집주인...)

이를 예방하기 위해 특약을 하나 넣어야한다. '계약 후 잔금을 지급한 다음 날까지 근저당 설정과 같은 권리 설정에 변경점이 없어야한다. 이를 위반할 경우 계약은 무효가 되고 임대인은 임차인에게 손해배상을 해야한다'

전세권 설정을 하는 방법도 있지만, 전세권 설정은 법무사 고용하고 돈이 꽤 들어서...특약으로 추천한다