월세 계약 갱신 청구권 기준 및 월세만 올릴 때 5프로 인상 계산하는 법

이번에 월세 찾아보면서 알게된 사실. 커뮤니티에서 누가 이런 걸 묻더라. 집주인이 월세 인상을 얘기했는데, 임차인이 월세 갱신권 청구했다고. 와우...!

 

먼저 2020년 7월 31일 이후 계약갱신청구권으로 시장에 혼란이 엄청났다. 이 때문에 집값이 올랐다는데...

 

● 계약 갱신 청구권 기간

먼저 계약 갱신 청구권은 임대차 기간 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 청구해야한다.

 

갱신요구권은 1회 행사 가능하며 행사했을 때 그 계약은 최대 2년이란 기간동안 법적으로 보장된다.

● 계약만료 전 해지시

만약 2년안채우고 나갈 일이 생긴다면? 임대인에게 3개월 전까지 통보를 해줘야 계약 해지가 가능하다. 미리 통보 못했으면 3개월간 임대료를 내야한다.

 

● 전세를 월세로 바꿀 때

만약 현재 전세로 계약이 되어있는데 반전세, 월세로 바꾸려면 세입자 동의가 반드시 필요하다. 이게 없으면 세입자가 계약 갱신 청구권을 사용하게 될 것이고, 최대 2년 더 전세 계약을 유지해야한다.

● 보증금 및 월세 증액

계약 갱신 청구권을 사용했을 때 보증금이나 월세같은 임대료는 5%까지만 증액할 수 있다. 자세한 내용은 뒤에서 다루겠다.

● 명확한 의사표시 해야함

묵시적 갱신을 한다고 해서 갱신 요구권 행사를 한 것은 아니다. 갱신 요구권 행사는 문자나 카톡 등 기록이 남는 행위로 명확한 의사 표시를 해야한다.

 

예를 들어 2022년 3월이 만기인데, 2022년 1월까지 임대인이 임차인에게 임대차 계약 관련해서 통보를 안했고 임차인도 인대인에게 아무 연락을 안했다?? 묵시적 갱신됐다고 본다.

 

근데 이 경우 그 누구도 계약갱신 청구권을 행사한 것은 아니잖아. 그렇기에 다음번 계약 종료 기간인 2024년 3월의 2~6개월 전에 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있다.

 

● 보증금 및 월세 증액 계산하는 법

전세와 달리 월세의 경우 계약 갱신권 행사하면, 보증금과 월세 전부 5%씩 증액 가능하다. 예를 들어 보증금이 1억, 월세가 10만원이라면 갱신권 행사시 보증금 1억 500만원, 월세 10만 5천원으로 인상 가능하다.

 

이러면 너무 얻는 것이 없으니 집주인 입장에서는 보증금 증액분을 월세 증액분으로 몰빵할 것이다. 이것도 가능하다.

 

 

 

● 보증금 월세 전환율 계산법

증가한 보증금을 월세로 환산하면 위와 같은 식을 따른다. 보증금 증액분 * 3% / 12 + 월세 증액분을 하면 월세 몰빵 증액분이 나온다.

 

혹은 렌트홈이라는 사이트 들어가면 간편하게 계산 가능

https://www.renthome.go.kr/webportal/main/portalMainList.open

렌트홈(임대등록시스템)

● 임대료 인상률 계산기

위 사이트 들어가서 홈페이지 중간 오른쪽에 있는 임대료 인상률 계산을 누른다.

● 맞춰 적으면 된다

그러면 창이 하나 뜨는데 현재 임대 보증금이나 월 임대료를 적으면 쉽게 계산된다.

● 보증금과 월세 따로 증액했을 때

나의 경우 보증금 500만원, 월세 45만원인데 월세 계약 갱신권을 청구하면 보증금을 525만원으로, 월세를 47만 2500원까지밖에 월세를 올릴 수 없다.

● 월세만 증액했을 때

이 때 보증금을 올리지 않고, 월세만 올린다면 월세는 473,125원까지밖에 올리지 못한다.

● 전입신고가 안됐다면?

만약 나처럼 오피스텔이라 전입신고가 되지 않았더라도, 계약갱신청구권은 행사가 가능하다. 나의 경우 어차피 계약 끝나고 2달만 더 살거라 갱신권 청구는 딱히 안헀는데, 오래 살 예정이라면 계약 갱신 청구권을 해보자.

● 계약서 또 작성해야하나?

계약 연장은 문자나 카카오톡, 내용증명으로 가능하다. 크게 바뀐 사항이 없으면 부동산가서 계약서 따로 적지 않아도 된다. 부동산가서 계약서를 작성하는 경우 돈을 안받는 경우도 있지만, 10만원정도는 보통 받는다고 한다.

 

이번 기회에 진짜 공부 제대로 했네...