동탄 오피스텔들의 깡통전세(역전세) 찾아보기

화성 동탄 자취러의 전월세 원룸, 오피스텔 리뷰

이 글에 이어 오늘도 열심히 동탄의 전세들을 구경하고 있는 나

깡통전세 개념에 대해 많이 공부를 해서 적용을 해보았다. 후후 과연 깡통전세는 얼마나 많을까?(사실 이 정도로 심할 줄 몰랐음)

먼저 북광장의 삼성 스마트 쉐라빌 현재 매매로는 1.5억에 올라와있다. 전세는 1.6억에 올라와있다. 월세는 약 1000에 60만원정도.

왜 매매가보다 전세가가 훨씬 비싼 것인가? 내가 추측하건데 기존 세입자의 전세금이 분명 1.5~1.6억일 듯. 기존 세입자 돈을 돌려주기 위해서는 이런 가격을 받아야하는 것 아닐까 싶음.

물론 삼성과 가까운 위치라 인기가 많기는 하지만 깡통전세다. 만약 여기서 오피스텔 가격이 더 떨어진다면 세입자는 전세금 돌려받는데 상당한 번거로움이 발생할 수 있다.

그 옆에 있는 아이 펠리스 또한 매매가 8.5천~1억, 전세가 8.5천 ~ 9.5천이다. 만약 돈 있는 사람이 전세 안고 매매를 한다면 약 500~1000만원으로 이 오피스텔을 구매할 수 있음.

능동의 동탄 퍼스트빌 스타는 매매가 7.8~9천에 전세가 약 8.5천이다. 현재 올라온 매물 보면 매매가 8000인데, 세입자가 낸 보증금은 7800만원!!

집을 산다면 현금 200만원에 살 수 있는 것. 반대로 여기서 가격이 더 떨어진다면 보증금 돌려받는데 상당히 귀찮아지는 임차인이다.

바로 옆 동탄 아르젠 오피스텔은 돈받고 매매할 수 있는걸까? 매매가격이 7000만원에 올라와있는데, 기존 세입자의 보증금은 7500만원이다.

 

만약 이 거래가 이뤄진다면 매도자는 매입자(집 산다는사람)에게 500만원을 더 줘야하는거네...? 사실 여기부터 이해가 잘 안갔다. 근데 주위 부동산 매매업을 하는 친구에게 물어본 결과 500만원 주는게 맞단다. 돈주고 파는 오피스텔...

그럼 차라리 전세입자가 매수하는 게 더 낫지 않나 싶었는데, 오피스텔 소유하면 세금도 내고 청약도 못하는 패널티가 있다고 한다. 심지어 동탄 오피스텔이기에 더 떨어질 수도 있어 이런 리스크가 싫으면 사지 않을 듯

동탄 헤리움 오피스텔 또한 매매가 대비 전세가가 100%를 찍고 있는 중이다. 동탄 오피스텔들은 웬만하면 100%에 가깝기 때문에 70~80%짜리 매매가 대비 전세가 매물을 찾는다면 아주 좋은 매물일지도

이외에도 동탄의 오피스텔은 대부분 전세가가 비쌌음. 싸게 구하려면 미리 부동산에 연락처를 뿌려야할 듯

이제 병점쪽을 봐보겠다. 여기는 대부분 다가구 빌라이기 때문에 오피스텔처럼 1호 1호 매도가 없다. 그냥 빌라 통째로 매도하더라.

21억이 맞는 가격인지 모르겠지만, 대충 18억이라고 해도 방이 15개니까 전세가 1억이 넘지 않는다면 돌려받을만 하다. 어 잠깐 융자금도 7억 2천만원이 있었네

기보증금 12억에 융자금 7억 2천 합치면 19억 2천이잖아. 만약 21억에 팔리면 기존 세입자는 돈 돌려받는데 문제 없다. 18억쯤 팔리면 우선순위 낮은 사람이 힘들 듯

다른 가구들도 봤는데 가격이 대부분 21억 23억쯤 하는거보면 이 부근이 현재 시세인 듯 함. 게다가 병점의 경우 전세가 그렇게 비싼 편은 아니라 돈 돌려받는데 큰 문제가 없어보임.

물론 이건 내가 부동산 전문가가 아니라 정확하지 않음. 다가구 빌라는 좀 더 공부해야겠네.

사실 매매가 대비 전세가 비싸더라도 인기많고 누구든 살고 싶은 집이라면...새로운 세입자가 잘 구해지겠지? 이 경우 전세금 떼이지 않는다. 하지만 정말 낮은 확률이더라도 사회초년생 입장에서 큰 돈을 잃을 수 있기에 조심하자는 거지

갑자기 내 돈 몇 천이 사라진다면 제대로 된 일상 생활, 업무가 가능할까?

 

그렇기에 해당 집을 담보로 빌린 대출금이 없고(=융자 없고), 전세가 매매가 시세의 70~80%정도만 되어도 안전하다. 전세권이 무조건 경매 배당 선순위이기에, 집이 매매가 80%에 경매로 팔려도 다 돌려받을 수 있음.

근데 애초에 은행에 전세대출을 받는다면, 등기부등본 보고 권리 분석에 도가 튼 은행원들이 다 분석해준다. 애초에 위험한 매물이면 은행도 돈 못받는거잖아? 대출 안나온다.

깡통전세인지 보려면 네이버 부동산을 검색해서 찾아보자

빌라/주택 or 오피스텔 선택해서 매매 물건만 보면 매매가가 얼마인지, 매매가 대비 전세가가 얼마인지 알 수 있다.
https://jista.tistory.com/975

동탄 오피스텔 전세보증보험 가입안하면 정말 위험한가?