동탄 오피스텔 전세보증보험 가입안하면 정말 위험한가?

동탄 오피스텔은 역전세가 많다. 역전세란 전세가보다 매매가가 더 저렴한 경우를 말한다. 우리가 흔히 말하는 전세사기는 많은 경우 역전세때문에 발생한다.

 

동탄 오피스텔 250채 전세사기 글 원문 및 댓글

그럼 동탄 오피스텔은 왜이렇게 역전세가 많을까?

● 강력한 실거주 수요

먼저 화성 동탄의 상황을 보면 삼성전자라는 대기업이 있다. 직원수만 해도 287,439명이다. 물론 이 전부가 동탄에서 출퇴근하지는 않지만, 꽤 많은 사람이 출퇴근을 위해 동탄에 살아야한다.

즉, 실거주 수요는 높다. 특히 최근 삼성전자의 채용 규모를 봤을 때 사회초년생들의 실거주 수요가 정말 많다. 하지만 이런 사회초년생들이 매매할 돈이 있을까? 없다! 자연스럽게 월세나 전세를 찾게 된다. 그 중 월 비용이 더 저렴한 전세를 선호함. 일단 전세수요가 많은 건 확인했다

 

 

● 오피스텔의 매매가는 거의 변동x

그러면 투자자들 입장에서 동탄 오피스텔의 매매 수요는 강할까? 아니다. 왜냐면 오피스텔은 아파트와 다르게 가격이 크게 오르지 않는다. 차익을 얻기보다 꾸준한 월세 수요가 강하다. 실제로 동탄2동에 유명한 오피스텔 리치안만 보더라도 20,21년 폭등기에 거의 안올랐다. 다른 오피스텔도 마찬가지다. 오피스텔은 시세 차익보다 꾸준한 수익인 월세를 기대하는 상품이다. 차익은 별로 없고, 각종 세금은 내야하니 매매 수요가 별로 없다.

 

매매수요가 없다보니 매매 가격은 별로 안오르고, 실거주 수요 특히 전세가 많다보니 전세가격은 오른다. 매매가가 전세가보다 더 저렴해도 사람들은 안산다. 떨어질 수도 있고 세금내야하고 생애 첫 주택 혜택도 여기에 써버리니깐...역전세 만들어지기 딱 좋은 환경이다.

 

● 전세보증보험 가입 안해도 됨?

역전세보다 더 문제는 전세보증보험 가입이 잘 안되는 환경이다. 그럼 전세보증보험 가입안할 경우 정말 위험할까? ㅇㅇ문제 터지면 위험하고 문제 안터지면 안위험하다. 당연한 얘기지.

 

먼저 전세보증보험 가입안했을 때 문제는 전세만기 때 터진다. 전세끝나고 이사가려는데 집주인이 보증금을 못돌려준대. 왜? 다음 세입자가 안구해져서. 전세는 보통 다음 세입자로부터 전세금 받아서 나에게 고대로 돌려주는 방식이다. 안구해지면 줄 수가 없겠지.이 때 전세보증보험이 가입되어있으면 보험사가 집주인 대신 내게 보증금을 먼저 돌려준다. 

 

이 상황을 생각했을 때 다음 세입자만 구해진다면 전세보증보험 안들어도 전혀 문제 없다. 본인이 생각해보자. 위치와 환경, 가격을 생각했을 때 다음 세입자가 전세보증보험 가입 안됨 + 역전세인 걸 알고도 들어와줄까? 들어올 것 같다고 판단하면 전세계약하는 것이고, 아니라고 판단되면 다른 매물 찾는 것이다.

 

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● 최악을 감당할 수 있는지 생각해보자

그럼 약 5%의 확률로 문제가 생길 것 같으면 어떡할까? 이 때 발생하는 리스크를 내가 감당할 수 있는지 생각해보면 된다. 매매가 1억원, 전세가 1억 1천만원짜리 매물이 있다고 하자.

 

일단 집주인이 나에게 전세금을 못돌려주고 세금 문제도 있어서 파산한다면, 동탄 오피스텔 매물은 경매로 넘어가겠지. 최악의 경우 현 매매가의 70%정도로 낙찰된다. 7000만원. 여기에 집주인이 미납한 세금 500만원정도를 국세청이 가져간다면 6500만원. 1억 1천만원에서 6500만원만 돌려받게된다. 그냥 집주인이 세금 잘 납부했다고칠까? 그럼 7000만원 돌려받는다. 

1.1 - 0.7 = 0.4, 4천만원 손해

최악의 경우 4천만원 손해본다. 아주 낮은 확률로 발생할 손해다. 혹은 내가 경매 참여해서 사버려도된다. 확률과 손해를 따졌을 때 괜찮겠다 싶으면 전세계약하는 것이다. 사실 나는 돈 손해보다 시간 + 정신적 손해가 더 크다고 봄. 감이 안잡히면 전세 경매 후기 검색해보자. 생생한 후기들 많이볼 수 있다.

 

집이 너무 마음에 들어. 그럼 이 손해를 줄여야겠지. 전세가 흥정하는 것이다. 부동산 통해서 열심히 흥정하면 흥정한만큼 나중에 발생할 수도 있는 손해가 줄어든다. 안된다면 다른 매물 찾는 거다.

 

마지막으로 본인 성격상 이런 리스크를 짊어지기 힘들다? 그럼 다른 매물 찾는 거고...전부 본인 가치관에 따라 다르다. 결국 내가 괜찮다 안괜찮다해도 나중에 책임은 본인이 져야하기 때문에, 본인 상황에 따라 결정해야한다.

● 결론

난 솔직히 전세보증보험 가입 안된다고 무조건 반대하는 파는 아니다. 애초에 안비싼 오피스텔이면 손해도 크지 않거든. 근데 고급 오피스텔들은 문제 터졌을 때 손해가 좀 커서 항상 전세 급매물만 권한다.

 

1. 전세보증보험 가입안했을 때 문제는 다음 세입자를 못구할 때 발생한다

2. 다음 세입자가 들어올만한 매물인지 생각해보기

3. 최악의 경우(경매갔을 때) 발생할 손해를 본인이 감당가능한지 따져보기

4. 감당안된다면 감당할 수 있을만큼 가격을 깎을 수 있는지 따져보기

5. 이것도 안되면 다른 매물 찾는 것이 현명함