빠송이 분석한 최근 부동산 거래량이 바닥치는 이유

언론에서 매일 나오는 내용이 부동산 거래 없다는 내용임. 이것 때문에 장사 접는 공인중개사들이 많다고...어떤 사람들은 부동산 시장 하락의 시장이라고 하는데, 과연 부동산 통계로 조사하는 빠송님의 의견은 어떤지 정리해봤다.

 

부읽남 : 최근 부동산 거래가 너무 없는데, 거래가 없는 이유가 뭐라고 생각하세요?

빠송 : 부동산 거래가 너무 불편하다. 통상적으로 부동산은 70~80%가 실거주 수요, 20%정도가 투자 수요였다. 하지만 지금은 투자 수요가 다 사라진 상태. 지난 7월은 700건밖에 거래가 안됨. 아예 죽은 상황...

 

통계를 살펴봤을 때 안팔린다, 대출이 안나온다, 매물이 없다, 하락을 기다리고 있다 같은 이유가 복합적으로 작용하여 거래가 없음.

 

보통 아파트는 이사갈 때 상급 입지, 새 아파트로 가려는 수요가 대부분임. 하지만 서울의 경우 새 아파트를 가려고 해도 신규 아파트 공급이 없기 때문에 갈 수가 없음. 구축의 경우도 조금 더 새 아파트 가려해도 매물이 없다. 최상급지는 아예 없고, 상급지는 가격이 너무 오름

 

상급지는 5년 사이 거의 2.5배 정도 오른 상태임. 가격을 따라갈 수 없는 분들이 많다. 실질적으로 오른 금액을 대출받아야 하는데, 대출이 아직까지 잘 안나옴. 현재 갖고 있는 집도 정리가 안됨.

 

돈이 있는 분들이나 없는 분들이나 이사가기 불편한 상황이다.

부읽남 : 안팔린다는 분들이 있고, 안산다는 분들이 있는데... 이사가려는 분들은 일단 집이 팔려야 가잖아요. 또 이사갈 집의 집주인도 본인 집이 팔려야 이사갈 수 있다고 하는데요. 수요가 없어서 거래가 안되는 건가요, 매도자가 없어서 거래가 안되는 걸까요?

 

빠송 : 통계적으로 자가는 10.8년정도 거주하고 있음. 지금 집을 팔려고 하는 분들은 10년 전에 사신 분들이다. 지금 시세랑 크게 상관 없는 사람들이다. 최소 3배 이상 오른 상황임.

 

특히 부동산 거래를 보면 가격이 위로 크게 튀는 이상 거래들도 몇 개 있음. 예를 들어 송도 84m2는 최고가 거래가 14억대에 2건 이뤄졌음. 빠송은 이런 가격 튄 거래들을 통계에서 제외함. 이걸 제외했을 때 최고점은 약 12~13억 전후임. 하지만 14억대 거래를 포함하면 시세가 15억대라고 인식할 수 있음.

 

송도 집주인들은 이 14억대 최고점을 기억하고 있다. 12억 13억에만 팔아도 2.5배인데, 14억에 올려놓고 안팔린다 하는 상황임. 빠송이 1억정도 빼서 매물 올릴 의향 있냐고 물어보니, 절대 없다고 함. 빠송 생각에 1억만 낮춰도 무조건 팔리는데...이걸 안팔리는 상황이라고 봐야할 지 애매함

 

부읽남 : 부동산도 자산이다보니 남보다 싸게 팔면 불안한 심정인가봐요.

 

빠송 : 지난 5년은 계속 상승장이었기 때문에, 내가 산 가격이 최저점이고 내가 판 가격이 최고점이었음. 하지만 10년 정도로 기간을 늘리잖아? 내가 샀는데 떨어지는 경우 많고 내가 팔았는데 더 오른 경우 많았다. 지금 사람들은 최고점 근처에서 팔고 싶어하니 매물이 없음. 또 사려는 사람은 최저점에서 내가 사자마자 가격이 오르는 상황에 사려고 하는 상황임.

 

부읽남 : 마치 주식처럼 내가 팔면 내려야 하고, 내가 사면 올라야하는 심리네요?

빠송 : 그렇다. 진짜 급매로 내놓으면 무조건 거래된다. 구축에 재건축 호재도 없는 경우 거래가 없는 건 이해가 된다. 그치만 수요가 탄탄한 '살기 좋은 동네'는 가격 조정만 해주면 무조건 팔린다. 압구정 현대도 3억 낮추니 바로 팔렸음. 지난 5년간 학습된 것 때문에 이런 현상이 발생하는 것 같다

 

부읽남 : 결국에 많은 분들이 얘기하는게 상승이든 하락이든 거래량이 좀 있어야 방향성을 정확히 추측할 수 있다고 하잖아요. 거래량이 회복되는 계기, 시기라는게 있을까요?

 

빠송 : 7~8월은 계절적인 비수기다. 여기에 2022년은 금리가 계속 오르는 특수 상황도 있었음. 또 무주택자분들은 주택 구매에 도움이 되는 정책이 나올까 기다리고 있음.

 

부동산은 다른 투자 상품과 다르게 실수요가 많음. 전월세 사시는 분들은 집주인이 내보냈을 때 어쩔 수 없이 이사를 가야하는 경우가 발생한다. 내집이라 하더라도 내 애가 초등학교 가야할 때 학교 근처로 이사가는 수요, 좋은 중고등학교 가기 위해 10월까지 이사가야하는 경우 등등 많은 요인들 때문에 9~10월은 7~8월보다 거래량이 증가할 것이다.

 

부읽남 : 부동산은 항상 시기에 따른 거래량 차이가 반복됐잖아요

 

빠송 : 진짜 아쉬운게 40년 동안 계속 이런 패턴을 보였다. 1년정도만 복기해도 이런 패턴은 알 수 있다.

 

부읽남 : 전월세의 경우 매매와 다르게 다른 거래량을 보이는지요?

 

빠송 : 전월세는 매매와 다르게 좀 활성화가 되어있다. 세입자 분들은 경제력으로 선택지가 많지 않다. 매매는 본인 경제력보다 좀 더 무리해서 사긴 하는데, 전월세는 본인 경제력보다 낮은 하급지를 선택함.

 

2022년도 전세는 2018년도 전세에 비해 대부분 올라간 상태임. 2018년부터 임대차보호법을 사용한 뒤 계약끝난 분들은 현재 1~2단계 낮은 아파트로 가거나 다세대 빌라로 이사하고 있음. 특히 다세대 빌라 거래량은 굉장히 많이 증가했는데, 언론에서 많이 안다루고 있다. 매매도 증가하고 임차도 증가한 상황임

 

전세는 거래가 좀 안되고 있다 하더라도 월세로 거래가 많이 이뤄지고 있다. 옮겨가는 수요는 계속 있다.

 

부읽남 : 어찌보면 가격 상승 때문에 경제력이 안맞아서 그 사람들이 다운그레이드 하고 있는 등 옮기는 수요가 꾸준히 있는 상황이란거네요. 하지만 이런 수요들을 쏙 빼버리면 아파트 가격은 안정되어있는 것처럼 보이는거죠

 

빠송 : 급매 위주로 거래되고 있다 보니 하락하고있는 것처럼 보이기도 한다

 

부읽남 : 어떤 동네들은 2~3억씩 빠져서 거래가 되고 있는데, 어떤 분들은 하락의 시작이다 라고 얘기하시는데 착시현상일 가능성도 있다는 말씀이시네요?

빠송 : 그렇다. 물론 상승이냐 하락이냐를 말하기보다는 통계적으로 분석한 결과만 전달한다. 서울의 경우 한 달에 10000건 거래되는게 일반적인데 700건밖에 거래가 안됨. 700건은 정말 급한 사람들, 사정있는 사람들이 판 경우임. 일반적인 9000건의 거래는 어떻게 될지 아직 예상하지 못하겠음

 

여러분들이 상상해봐야한다. 집이 1채인데 금리가 올라간다면 집을 팔건가?

 

부읽남 : 전략적으로 월세 갔다가 나중에 다시 매매를 할 수도 있겠죠? 하하

 

 

빠송 : 정말 투자자분들의 마인드라면 그럴텐데, 일반인들은 이런 선택 안한다. 차라리 외식을 줄이고, 옷 사는 비용을 줄이고 해외여행갈 것 국내여행으로 바꾸지 집을 팔지는 않는다.

 

보통 상급지를 향해 기쁜 마음으로 이사가야하는데, 지금 갈 수 있는 상황이 아니니 가만히 있는 것

 

부읽남 : 어찌보면 정부가 생애최초 대출을 풀어주긴 했잖아요. 그 분들은 현실적으로 5~6억, 많아야 9억대에서 거래를 생각하고 계실텐데요. 생애최초 정책 풀린 것이 거래를 활성화하는 것이 도움될 것이라고 생각하세요?

 

빠송 : 이전보다는 도움되겠지만, 매우 미미할 것이다. 생애최초로 구매하는 사람들은 보수적으로 결정한다. 이전에 투자했던 사람들은 빨리 받아서 투자를 할텐데, 생애최초 대상자들은 분위기가 안좋아 거래를 잘 안할 것이다. 700에서 730건정도로 늘어날 것이라고 생각함

 

정부는 굉장히 시장의 눈치를 많이 보고 있다. 시장이 안정됐다고 생각함. 이전 정부에서 했던 것들을 정상화하려고 할텐데, 막 풀었다가 가격이 오르면 욕먹으니 조금씩 풀 것으로 예상함.

 

대출 구간 15억만 풀어줘도 거래량이 엄청 증가할 것이라고 봄

 

부읽남 : 현재 진짜 사려고 하는 분들은 금리 문제보다는 대출이 안나와서 안사는 것 같아요. 15억 초과하는 구간에서 오래 전세거주했던 분들은 사려고 하는 마음이 응축되어있잖아요.

 

빠송 : 실제로 15억~25억 구간 아파트가 가장 인기가 많다. 이 아파트를 사기 위해 10억씩 대출을 받는 것이 아니라, 이 분들은 돈이 3~4억정도만 부족한 상태다. 대출이 풀려서 3~4억이라도 나오면 보태서 이사갈 수 있는 수요가 많이 대기중이다.

 

부읽남 :그러면 결국에 하락이든 상승이든 거래량이 늘어나야 시장이 정상화가 되는건데, 당분간은 거래가 활성화 되기 어렵곘네요. 언제까지 갈까요?

빠송 : 굉장히 영리한 정부인 것 같아요. 풀어주면 바로 오를텐데...많은 분들이 현재 부동산 시장에 가장 큰 영향주는 요인으로 금리를 생각하는데, 빠송 생각에 금리는 전혀 영향이 없다고 본다. 25년간 아파트를 분석하면서 금리때문에 영향받은 아파트 시장 본 적이 없다. 일부 영향이 있을 수 있지만 메인은 아니다.

 

이사가기 위해 대출 풀리기를 기다리고 있다

 

지금 하나 주요 요인 꼽으라하면 정책이라고 생각한다. 지금 당장 15억 구간 대출만 허용해도 거래가 급증할 것이다. 가격이 오른다는 것이 아니라 이사만 가는 수요다. 중급지 사람들이 상급으로 가야 중급지 매물이 나오고, 하급지에서 중급지로 올라올 때 하급지 매물이 나온다. 지금 정책 때문에 다 줄서있는 상태임.

 

풀리는 과정에서 시세가 단기간은 오를 수 있다. 궁극적으로 공급이 계속 되기 때문에 올라갈만큼 올라가면 가격 상승이 멈출 것이다. 대표적인 지역이 세종시와 대구. 오르다 결국 선다.

 

시장의 단기적 상승을 참고 풀어주면, 거래가 정상화될 것이다.

 

부읽남 : 정치권에서는 단기간 오른다고 하더라도...단기가 1년이면 내 임기 5분의 1이니 부담되나봐요.

 

빠송 : 1년도 안갈텐데 3일만 가도 부담된다.. 3일만 올라도 사람들이 막 욕한다. 이것때문에 어려운 듯. 이전 정부에서 공급을 막아놨기 때문에, 이번 정부에서 입주할 수 있는 물량은 없다. 단기간 물리적인 신규 공급이 없기 때문에 있는 물량으로 거래가 이뤄져야한다.

 

부읽남 : 정리하자면 우선 좀 지켜봐야한다, 당장은 거래량이 없어서 방향성을 알기 쉽지 않다라고 할 수 있겠네요