부읽남 : 전세사기 피해 방지방안 분석 영상 정리

이번에 정부에서 전세사기 피해를 막기 위한 방지방안이 발표되었다. 여러 뉴스에서도 이게 과연 실효성이 있는지 의문을 표하고 있고, 이번 부읽남님 영상에서도 그런 스탠스인 듯... 정리해보겠다

 

1. 전세사기란 무엇인가?

 

이게 사실은 사기에 가까운 합법이다. 그래서 애매모호한 부분임. 이 부분에 대해서 방지방안을 발표했음. 기본적으로 전세금을 먹고 도망간다는 맞는데, 당하는 사람은 모르고 당하는 것임. 그래서 심각한 문제다.

 

● 전세사기 유형 1 : 매매보다 비싼 전세 명의 변경 후 경매

 

많은 분들이 매매가보다 어떻게 비싼 전세가를 맞출 수 있지? 라고 의문을 표할 것임. 그래서 깡통전세랑 착각하는 분도 있다.

 

매매가 3억인데, 전세가 2억 8천이다. 근데 매매가가 2억 5천으로 떨어졌어. 그러면 2억 8천짜리가 깡통전세가 되는거죠? 이런 케이스의 경우 사기는 아닙니다. 이건 그냥 시장에 있을 수 있는 일임.

사기라고 말하는 건 뭐냐면 '작정하고' 매매가가 원래 2억 5천인데, 전세를 3억에 맞춰버리는 행위를 말한다. 사기는 의도가 들어가있음.

 

대부분 신축 빌라같은데서 매매시세같은 것을 잘 모를 때, 사실상 전세가가 매매가보다 더 높으니깐 분양하는 입장에서는 전세금 받은걸로 판거나 마찬가지다. 그 다음에 노숙자나 신용불량자에게 몇 백, 몇 천 쥐어주고 명의를 바꿔버린다. 이미 매매보다 비싸게 전세를 맞췄으니 분양하는 사람들은 돈 회수 다 한 상태. 그 후 명의를 가진 노숙자나 신용불량자가 세금 못낸다고 선언하면 우르르 경매로 넘어간다.

 

사실 상 전세로 들어갔지만 집을 산 꼴이 되는 것이고, 경매당해서 돈 문제 생기는 것도 전세입자다.

 

● 전세사기 유형 2 : 전세 계약 후 잔금 전 담보대출 후 경매

 

가장 흔한 케이스. 3억짜리 매매가 집에 2억 전세로 들어갔음. 1억정도 여유가 있으니 들어갔는데, 집주인이 잔금 전 혹은 잔금 당일 날 담보대출을 받아버린다.

 

집은 3억인데 담보대출 2억, 전세금 2억을 받으면 순식간에 1억을 벌어버리는 것. 이미 돈 회수 다하고 노숙자에게 명의를 넘겨버리거나 경매당하면 전세입자만 손해보는 경우임. 임대차보호법 상 대출이 선순위라 돈을 먼저 돌려받기때문에 전세입자는 돈을 5~6천정도만 돌려받는다.

 

● 왜 전세사기를 당할까?

1. 당하기 쉬운 상대방을 선별함

 

고르고 골라서 당할만한 타겟을 정함. 중개사나 분양대행 등 여러 곳에서 선별한다. 선순위 후순위 대항력 이런 개념이 있는 분들은 당하기가 어렵다. 이런 사람은 넘긴다. 당할 사람을 나올 때까지 구함

 

2. 법적 보호장치 미흡

 

왜 법이 이렇게 만들어졌는지 이해는 감. 전세 자체에 문제가 있다. 

 

● 정부가 제시한 해결방안

 

1. 자가진단 안심전세 APP

 

모든 문제를 앱으로 풀려는 느낌이 있다. 앱을 만들면 뭐가 해결될까...? 물론 있으면 좋긴 하겠지만 실효성에 대해서는 의문이다. 네이버에 전세사기 검색하면 다 나온다. 거기서 하지 말라는 것 다 적혀있다. 근데 사람들이 전세 사기를 당한다. 앱을 만든다고 안당하지는 않음.

 

내용을 보면 다음과 같다.

 

- 1월에 자가진단 안심전세 App을 출시. 집 주소 검색하면 입주희망 주택의 적정 전세가와 매매가 수준에 대한 정보를 줄 예정

 

부읽남 평 : 일단 여기서 의문이 듦. 아파트는 시세가 있음. 하지만 전세사기는 보통 빌라 오피스텔에서 발생함. 여기서는 적정 매매가와 적정 전세가를 산정하기가 너무 힘듦!

 

- 악성임대인 명단을 앱에서 제공할 예정

 

부읽남 평 : 이 사람 사기 위험이 있으니 주의하라는 듯한 느낌이다. 근데 집주인 주민번호 검색하면 띄워 준다는 것인지 지번을 치면 거기 소유자가 악성임대인이니 경고를 준다는지 모르겠지만 전과를 알려주겠다는 느낌인 듯

 

- 임대보증 가입 여부

 

부읽남 평 : 실무를 생각했을 때 어떻게 구현될 지 애매함.

 

- 임대차 계약 주의사항, 필요 조치사항 정보 제공

 

부읽남 평 : FAQ같은 것을 제공할 것으로 보인다. 하지만 블로그나 카페에 정보가 정말 많은데도 당하는 것을 보면 크게 의미는 없어보인다.

 

● 상당수 전세 사기는 신축 빌라에서 발생

전국 신축 빌라의 적정 매매 가격, 적정 전세 가격 어떻게 구축할까? 전국에 빌라가 몇 개인데 3개월만에 구축이 가능할까 의문이다. 아마 주변 빌라의 시세를 알려주는 방식으로 진행될 것 같다.

 

근데 이 방식에 문제점이 있다. 어플에는 적정 전세가가 2억이라 뜨는데, 부동산에는 2억 5천으로 전세가 올라와있다면??

 

분쟁이 발생할 것임. 주인이나 중개사가 '아니 어플에서는 2억이라 뜨지만 여기는 실제로 2억 5천에 거래되고 있어요'라고 말해도 믿지 않을 것임.

 

● 제도 개선 항목들

1. 선순위 권리관계 확인권한 부여에 관해서

 

임대주택 선순위 권리관계 정보를 임차인이 확인할 수 있도록 알려준다는데, 되면 좋을 것 같다.

 

다음 부분은 문제여지가 있다. 임대인의 체납 사실이나 선순위 보증금의 정보를 임대인이 의무적으로 제공하게 개선한다고 한다. 근데 집주인이 이 정보를 계약도 안한 사람에게 줄까? 거의 안줄 것이다. 만약 매물 등록을 위해서 무조건 지방세 국세 완납 증명서를 내야한다고 법을 만들면 몰라도 그 외에는 실효성이 없어보임.

 

계약하러 온 사람도 아니고 그냥 소문 좋아하는 동네 사람이 '저사람 돈이 많네? 세금은 제대로 내는거야? 알아봐야지' 하며 집을 보러간 척 지방세 국세 완납 증명서 달라고 하면 줄 사람 없다. 현실과 맞지 않음.

 

2. 계약 후에도 임차개시일 전까지 미납 국세지방세 등의 정보를 임대인 동의 없이도 임차인이 확인할 수 있도록 제도 개선한다는 것은 실효성이 있다. 계약을 했으니 가능함. 다만 제도를 개선하는 것이라 시간이 걸릴 것임. 악용될 수 있기 때문이다.

 

누군가가 계약금을 걸고 그 사람의 개인정보를 다 빼낼 수 있음. 정확한 세금 미납 금액까지 파악된다면 보이스피싱에 활용하기 딱 좋을 것이다.

 

3. 공인중개사가 설명을 잘 하도록한다

 

이걸 잘 설명하라고 해서 사기가 안일어나지는 않는다. 공인중개사가 가담하는 경우가 많기 때문...

 

4. 임대사업자 관리 강화

 

안심전세 앱을 통해 보증가입 여부를 확인할 수 있는 것이 좋은 점같다.

 

 

5. 공인중개사 등이 전세 사기 의심 매물 등을 발견하여 지자체에 신고할 경우 포상금 50만원을 지급

 

전세 사기 의심 매물이 과연 뭘까? 매매가 2억 5천, 전세가 2억 8천이면 사기일까? 집주인 입장에서 '우리집이 왜 2억 5천입니까 3억이죠'라고 주장하면 어떻게 해야할까?

 

또한 포상금을 받기 위해 50만원 신고 남발도 우려된다.

 

6. 신축빌라 등에 대한 공정한 가격산정체계 마련

 

가격을 누가 산정할 수 있을까? 믿을만한 감정평가사에서 '믿을만한'이란 단어가 좀 신기하다. 누가 과연 믿을만한 사람일까? 감정평가 금액과 시세는 따로 놀 수 있다.

 

이탈리아산 인테리어 집을 한 경우 집주인은 고급스러움을 내세워 돈을 더 받을 여지가 있다. 하지만 감정평가사 입장에서 '이탈리아산 인테리어'를 가격에 반영하지 않을 경우 어떻게 해야할까?

 

 

모든 신축 빌라를 감정평가한다는 것도 어렵다. 업무량 소화가 가능할까?

7. 고전세가율 지역 관리

 

좋은 제도. 시군구 단위, 읍면동 단위로 확대하여 전세가율을 공개하면 참고하기 좋을 것 같다. 면적까지 제공하면 최고일 듯.

 

보증사고 현황과 경매낙찰 현황(소송까지 간 케이스, 사고난 중개인) 정보를 준다고 하는데, 이런 정보를 해석할 수 있는 사람은 애초에 전세사기를 당하지 않는다. 해석이 안되는 사람은 결국 중개사에 여쭤보게 된다...말짱 도루묵

 

전세 피해가 우려되는 지자체는 별도 통보하고, 이상거래 위험매물 점검도 한다는데 이 일을 누가할까...? 공무원 인력이 부족하다

 

카드 뉴스 홍보 병행도 보면 좀 아쉽다. 홍보가 안돼서 사기당하는 것이 아니다.

 

전체적으로 당하는 사람 입장에서 생각한 정책이 아니라 '우리가 이만큼 한다'는 것을 어필하는 느낌이 강하다

● 피해 구제 방안

1. 최우선 변제금 상향

 

선순위와 관계없이 무조건 돌려주는 금액을 최우선 변제금이라 한다. 100% 전세는 최우선 변제금만으로 부족하지만, 월세 보증금의 경우 회복이 가능해보인다. 직접적인 혜택에 가까움

 

2. 임차인 대항력 보강

 

대항력을 얻기 직전 약간의 텀 사이에 대출을 받는 경우가 종종 있음. 이런 일이 발생하지 않도록 특약을 계약서에 명시하도록 한다는데...특약을 계약서에 넣는다고 전세사기 안당하냐? 아니다.

 

사기치는 사람들은 약속을 안지킨다. '우리 특약했지? 사기 안칠거지?'라고 묻는게 의미 없다. 물론 안넣는 것보단 낫지만 사기치는 사람들은 원래 약속 안지킬 생각으로 계약하는 사람이다.

 

앞으로 은행이 확정일자 부여 현황 확인하는 제도 → 은행이 체크하도록 하기때문에 도움될 것 같다.

 

3. 전세사기 피해 지원

 

시범센터 설치하고 단계적으로 확대해 나갈 예정이라는데, 현실적인 대책인지는 잘 모르겠다. 보통 담당자 인원보다 피해자 인원이 훨씬 많음

4. 저리 긴급 자금 대출

 

전세사기 당한 사람은 10년간 1%대로 1억 6천까지 대출해준다고 하는데, 전세사기 판단 근거를 뭐로 정의해야할까?

 

5. 전세보증금 반환보증 가입 지원

 

보증료 부담으로 가입률이 저조한 상황이다. 보증 가입을 유도할 건데, 세금이 많이 들어가는 문제가 있다.

6. 당장 살 곳이 없는 경우 긴급 거처를 제공

 

전세사기 단속 강화 내용도 있다. 걸리면 처벌 세게할 예정

 

● 전세사기 대책 발표 총평

없는 것보단 낫지만 이걸로 해결이 쉬워보이진 않는다. 충분히 사기치려면 사기칠 수 있는 구조다.

 

사기의 본질은 '무지 + 신축 선호 + 고액 수수료' 콜라보다.

 

• 무지 : 먼저 법이 어려워서 사람들이 제도를 잘 알기 힘들다. 
• 신축 선호 : 다들 신축을 선호하지만 신축은 위험성이 높다
• 고액 수수료 : 신축은 분양을 맞추며 추가적인 수수료를 받음

본질적으로 전세 제도 자체가 문제다. 개인끼리 몇 억씩 하는 고액을 거래하는 것이 문제다. 범죄를 없애야되는데 피해자가 조심해야되는 구조임.

 

전세 자체가 사금융 사기 가능성이 항상 있다. 문제를 해결하는 근본적인 방법은 월세를 가는 것이다. 근데 우리나라는 너무 전세 제도가 활성화되어 있어서 본질 해결이 안됨.

 

본질적으로 전세사기를 피하려면 철저한 시세조사는 필수다. 신축말고 구축을 가는 것이 좋고, 애매하면 월세를 가는 것이 좋다.

 

어? 조건이 좋네? 그런데 왜 나에게? 라는 생각이 든다면 조심해야한다. 공기청정기 지원, 이사비 지원 등등 조건이 너무 좋으면 의심해야한다. 얼굴 본지 15분 됐는데 날 도와주는 건 말이 안됨.