다가구주택 쪼개기 원룸 안전할까?

어떤 분이 이런 질문을 주셨다.

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동탄 개나리 센트럴파크쪽 원룸들은 전부
다가구주택을 쪼개기해뇠더라구요..
혹시 이런경우에 안전하다고 봐야할까요..?

 

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안전할까 아닐까에 대한 답변으로 나는 [그것만 고려해서는 판단할 수 없다]라고 답변을 달았다.

 

먼저 어떤 부분에서 안전을 논하는지 정의가 없어 스스로 정의해보자면 [월세, 전세 보증금이 안전한지]를 의미하겠지?

● 전세대출 가능한가?

전입신고 및 확정일자로 대항력을 갖출 수 있으면 전세대출 가능하다. 쪼개기 여부와 상관 없다. 그 곳에 거주할 수 있기 때문이다.

● 전세보증보험 가입 가능한가?

들키지 않는다면, 당장 서류상 문제가 없다면 가입은 가능하다.

 

물론 당장은 문제가 되지 않더라도 추후 전세보증보험 가입할 때 현장 실사를 나오거나 서류 검토시 매의 눈 담당자가 발견하여 거절당할 위험이 있다.

● 위반건축물로 신고당할 위험?

결론부터 말하자면 이 부분은 임차인이 걱정할 부분이 아니다. 먼저 위반건축물과 상관없이 임차인은 주택임대차보호법에 따라 보호를 받을 수 있다. 주택임대차보호법 제 2조에 따르면 "주거용 건물(주택)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다."라고 규정하고 있다. 대법원도 같은 취지로 "어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다."라고 판시하고 있다.

 

그리고 설령 위반건축물로 신고를 당한다고 하더라도 임대인이 집을 고치거나 벌금을 내는 부분이기 때문에 임차인의 불이익은 없다.

 

아...하나 있긴 하다. 등기부등본에 위반건축물 표시가 올라가게되면 다음 세입자가 이 집 들어오기를 꺼리기 때문에 보증금을 못 받을 위험이 있다.

● 우선변제권 가질 수 있나?

다가구주택의 경우 확정일자 순으로 우선변제권을 갖는다. 이는 쪼개기 여부에 상관없이 그냥 확정일자 순으로 결정된다. 선순위 보증금이 얼마나 되는지 공인중개사와 따져보자.

 

● 쪼개기 원룸 들어갈 때 고려사항

그러므로 쪼개기 원룸을 들어갈 때 고려해야될 부분은 다음과 같다.

 

1. 그 지역의 쪼개기 원룸이 얼마나 많은가? 많다면 애초에 지역 행정복지센터 공무원이 알지만 눈감아주고 있는 것이다. 하나 문제 삼으면 [왜 옆집은 문제삼지 않냐고] 따지게 되고 그 지역 전체가 위반건축물로 지정되는데 이 후폭풍 감당할 수 있는 행정복지센터 거의 없다. 신고당할 위험은 거의 없다고 봐도 된다.

 

만약 이 건물만 쪼개기 원룸 첫 빠따다? 무조건 피해라 앞으로 어떻게 될지 모른다.

 

2. 그 지역의 수요가 얼마나 많은가? 수요가 많다면 전세보증보험을 가입하지 않더라도 다음 세입자 구하기 어렵지 않다. 전세에서 가장 중요한 것은 전세보증보험도 아니고, 전세대출도 아니고 다음 세입자가 들어오는지 여부다.

 

3. 가격이 저렴한가? 애초에 가격이 저렴하면 계약 만기 후 돈을 돌려받기 수월하다. 불안하다면 애초에 저렴한 전세의 원룸을 들어가거나 월세로 들어가면 된다.

 

전세계약시 꼭 봐야할 다가구주택 선순위보증금 확인하는 법

그 외 뭐 매매가가 적당한지 보증금 안전한지 따지는 것은 쪼개기 원룸만의 문제가 아니므로 다른 게시물 참조부탁

● 결론

쪼개기 원룸이라고 특별히 위험하거나 그러진 않다. 위험한 경우는 비싼 곳을 들어갔을 때 한정이다. 쪼개기 원룸은 애초에 없어야할 공간에 세면대, 변기, 주방을 만든 곳이기 때문에 쾌적하지는 않다. 벽도 급조해서 만든 것이라 방음도 꼭 확인해볼 필요가 있다. 그렇기에 가격이 저렴해야한다.

 

모든 문제는 가치보다 비싸서 생긴다. 그 가치보다 저렴하면 문제가 생기지 않는다.

 

저렴하게 들어가거나 집주인과 가격 협상해서 들어가자. 공인중개사는 집주인과 세입자 사이에서 중개하라고 있는 역할이다. 적극적으로 이용하도록!